Принятая в нашей стране в 2006 году первая классификация офисов была аналогична зарубежной, предложенной Международной Ассоциацией владельцев и управляющих зданиями (BOMA). Согласно ей, офисные объекты подразделяются на классы А, В и С. Самым качественным является БЦ класса А https://airportcity.spb.ru/, класс С - наименее комфортным и престижным. В России был добавлен класс D для офисов в устаревших зданиях советской эпохи. Также используются подкатегории с добавлением к классу знаков «+» и «-». Присвоение офису того или иного класса определяется его соответствием определенным характеристикам и является довольно субъективным.
Для определения класса офиса или бизнес-центра учитывались их следующие данные:
- локация;
- новизна здания или год его реконструкции;
- отделка и планировка помещений;
- системы обслуживания и охраны;
- уровень инженерных систем, систем кондиционирования и вентиляции;
- уровень телекоммуникационных и IT систем;
- наличие лифтов и их качество;
- транспортная доступность, наличие парковок и паркинга;
- инфраструктура здания и окружающей среды.
Последний вариант классификации офисных пространств, разработанный Российской Гильдией Управляющих Девелоперов (РГУД), был принят в 2014 году. Ее прошли множество объектов в различных крупных городах страны. Развитие и серьезные изменения на рынке офисной недвижимости в последние годы потребовали качественного совершенствования ее оценки. В 2022 году РГУД утвердила новую классификацию офисных объектов в России.
В новой классификации упразднен класс С. Уточнены характеристики оставшихся классов: А, В+ и В. Особые требования предъявляются к техническому и инженерному оснащению зданий. При оценке объекта будут рассматриваться семь ключевых разделов:
- местоположение и транспортная доступность объекта;
- основные инженерные характеристики;
- конструктивные особенности здания;
- наличие и особенности парковки;
- управление объектом и предоставляемые арендаторам услуги;
- экологические аспекты;
- дополнительные параметры.
Основные отличия новой принятой в 2022 году классификации от предшествующей версии.
- Прекращение выдачи сертификатов соответствия объектам класса С, их исключение из системы.
- Внесение в класс B+ обязательного наличия автоматизированной системы управления для централизованного мониторинга, диспетчеризации и управления инженерными системами здания.
- Повышенные требования к системам вентиляции и кондиционирования для всех классов. Для классов А и B+ обязательна автоматическая система регулировки микроклимата в отдельном офисном блоке.
- Введение с 2023 года для БЦ класса А дополнительных рекомендаций по внедрению интеллектуальных инженерных систем и платформ автоматизации и диспетчеризации зданий (BMS).
- Для офисных пространств класса А обязательно использование энергоэффективных материалов и технологий. Предусматривается наличие фальшпола, высота потолков - не менее 3,3 м, нагрузка на перекрытия - от 400 кг, шаг колонн – минимум 6х6.
- С 2024 г. требование соответствия объектов всех классов стандартам «зеленой» сертификации, их оценке по экологической эффективности. С 2025 г. обязательна организация раздельного сбора мусора, источников питания, ламп и т.д.
Для классификации объектов в городах России будет создана своя отдельная Сертификационная комиссия. В ее составе - эксперты РГУД и местные специалисты в сфере недвижимости. Присвоение класса осуществляется согласно сумме набранных баллов по всем базовым пунктам и с учетом мнения экспертов. Капитализация объекта зависит от уровня присвоенного класса.
Основная цель обновления классификации офисной недвижимости – стимуляция развития ее рынка и ввод новых качественных объектов, соответствующих международным стандартам. Данная классификация действует на всей территории страны. Для оценки объекта его собственнику достаточно подать заявку на сайте РГУД.
